TPHCM tăng mạnh nguồn cung mặt bằng bán lẻ

TBKTSG Online) - Các công ty tư vấn bất động sản dự báo trong vòng ba năm tới TPHCM sẽ có một lượng cung diện tích mặt bằng bán lẻ lớn gia nhập thị trường khi hàng loạt dự án vừa mới khởi công hoặc sắp hoàn thành.

Nguồn cung tăng nhanh

Theo các công ty tư vấn bất động sản, các chủ đầu tư đang chạy đua đưa vào khai thác các dự án mới cũng như triển khai thêm nhiều dự án đã "đóng băng" từ lâu.
Điển hình là chủ đầu tư dự án toà tháp 41 tầng Saigon One - Công ty cổ phần địa ốc Saigon M&C vừa chỉ định CB Richard Ellis Việt Nam làm đại lý tiếp thị và cho thuê độc quyền khu trung tâm thương mại 6 tầng với tổng diện tích 13.000 m² của dự án. Công trình nằm ngay góc Hàm Nghi –Tôn Đức Thắng, quận 1 sẽ đưa vào khai thác trong năm nay.
Dự án Vincom Center A (Eden), nằm ngay khu tứ giác Đồng Khởi- Nguyễn Huệ- Lê Lợi- Lê Thánh Tôn có quy mô 6 tầng ngầm và 9 tầng nổi, khi đưa vào khai thác trong tháng 10 tới sẽ góp thêm khoảng 38.000 m² diện tích bán lẻ. Cách đó không xa là tòa nhà Quảng trường Thời Đại (còn gọi là Times Square) đang được hoàn thành trên đường Nguyễn Huệ (quận 1) cũng sẽ đóng góp một phần diện tích thương mại ở các khối đế…
Đi xa hơn ra phía bắc thành phố là dự án Pico Saigon Plaza trên đường Cộng Hòa, quận Tân Bình, có 5 tầng kinh doanh thương mại và dịch vụ với tổng diện tích 32.000 m². Hướng về phía nam thì có khu thương mại Sunrise City gồm 5 tầng lầu với hơn 70.000 m² sàn… Đó là chưa kể những dự án cao ốc căn hộ sắp hoàn thành đưa vào khai thác trong đó cũng có những khối đế thương mại lớn.
Theo Công ty tư vấn bất động Colliers International Việt Nam, với nguồn cung diện tích bán lẻ lớn, lạm phát cao và chính sách thắt chặt tiền tệ sẽ ảnh hưởng đến nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ. Do đó công suất thuê và giá chào thuê trung bình sẽ giảm trong năm nay và những năm tới.
Đồng tình quan điểm này, Công ty tư vấn bất động sản Knight Frank cũng cho rằng hàng loạt dự án khác như SC VivoCity (quận 7), Lega Fashion House (quận 10), Cộng Hòa Garden (quận Tân Bình), Bến Thành Towers (quận 1)… vừa được khởi công xây dựng sẽ hoàn thành trong 2-3 năm tới, sẽ làm gia tăng đáng kể nguồn cung bán lẻ trong tương lai. Điều này chắc chắn sẽ gây áp lực lên giá thuê của chủ đầu tư.

Chiều hướng giảm giá

Giới kinh doanh ngành hàng thời trang trong nước cho rằng hai năm gần đây họ có thể vào mở kinh doanh ở những trung tâm thời trang cao cấp thay vì lâu nay chủ cho thuê chỉ nhắm đến các thương hiệu thời trang quốc tế…
Nguyên nhân theo giới kinh doanh là nguồn cung mặt bằng ngày càng tăng, trong khi việc kinh doanh ở các trung tâm thương mại không phải lúc nào cũng thuận lợi do tình hình kinh tế khó khăn hiện nay. Mới đây nhất là siêu thị FiviMart đã quyết định dừng thuê mặt bằng tại khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng, quận 7 khi hết thời hạn thuê. Ngay cả các toà cao ốc có mặt bằng thương mại khối đế giờ đây cũng phải thu hẹp bớt phần diện tích cho thuê bán lẻ vì kinh doanh khó khăn.
Các công ty tư vấn bất động sản cho rằng với tình hình lạm phát còn tăng cao, kinh tế khó khăn, thị trường ế ẩm thì giá cho thuê mặt bằng bán lẻ ở các trung tâm thương mại trong thời gian qua cũng phải điều chỉnh theo chiều hướng giảm.
Theo thống kê của Colliers International Việt Nam cho thấy giá thuê trung bình của trung tâm thương mại, trung tâm bách hoá và khối đế bán lẻ trong quí 1 vừa rồi đạt khoảng 70,6 đô la Mỹ/m²/tháng (không bao gồm phí dịch vụ và thuế VAT), giảm khoảng 4% so với cùng kỳ năm trước.
Tình trạng này cũng đang diễn ra đối với toà tháp Bitexco 68 tầng – công trình được xem là điểm nhấn của thành phố có lợi thế thu hút các nhà bán lẻ thuê kinh doanh. Thế nhưng khoảng 18 tháng sau khánh thành, gần một nửa diện tích 6 tầng đế dành cho bán lẻ hiện vẫn còn trống, dù thời gian qua, chủ toà nhà đã quyết định giảm giá thuê từ 78 - 120 đô la Mỹ/m²/tháng trước đây xuống còn 64 -110 đô la Mỹ/m²/tháng.

Vẫn còn tiềm năng

Tuy TPHCM có nguồn cung mặt bằng bán lẻ tăng mạnh trong vài năm tới nhưng các đơn vị tư vấn bất động sản vẫn lạc quan với động thái đua xây trung tâm thương mại, siêu thị này.
Đại diện các công ty tư vấn bất động sản cho rằng, trong 3 năm nữa nguồn cung tăng mạnh nhưng rất khó đoán thị trường sẽ đi theo chiều hướng nào. Bởi việc kinh doanh thường phụ thuộc vào hoàn cảnh kinh tế, lượng cung cầu của từng thời điểm, thu nhập của người tiêu dùng...
Các doanh nghiệp bán lẻ cũng như giới phân tích cho rằng nguồn cung mặt bằng thương mại của thành phố vẫn chưa nhiều so với các nước trong khu vực. Phần lớn các doanh nghiệp bán lẻ cũng như các công ty tư vấn đầu tư đánh giá rằng thị trường bán lẻ hiện chỉ khó khăn tức thời do ảnh hưởng của nền kinh tế.

Theo thống kê của Công ty Colliers International Việt Nam, tính đến quí 1-2012, tổng nguồn cung diện tích bán lẻ tại TPHCM đạt được khoảng 646.000 mét vuông, tăng 7% so với cùng kỳ năm ngoái. Nguồn cung này đến chủ yếu từ trung tâm thương mại, trung tâm bách hoá và siêu thị, chiếm khoảng 87% tổng nguồn cung.

Theo báo cáo nghiên cứu thị trường 2012 do công ty tư vấn Knight Frank thực hiện, Việt Nam thuộc một trong năm thị trường bán lẻ mang lại lợi nhuận cao nhất thế giới. Colliers International Việt Nam cũng đánh giá cao về triển vọng thị trường bán lẻ TPHCM với lợi thế về dân số trẻ, tốc độ đô thị hóa cao, thu nhập khả dụng tăng nhanh.
Điều này lý giải vì sao mà nhiều nhà bán lẻ nước ngoài đang có mặt tại Việt Nam như Parkson, Lotte, Big C… cho biết vẫn tiếp tục đẩy mạnh việc mở rộng kinh doanh. Trong khi đó, nhiều nhà bán lẻ nước ngoài khác cũng đang thăm dò muốn tham gia thị trường. Ba nhà bán lẻ lớn nước ngoài tuyên bố tham gia vào thị trường sắp tới là Takashimaya, Aeon (Nhật) và Temasek của Singapore.
Ông Nguyễn Thành Nhân, Phó tổng giám đốc Saigon Co.op, cho rằng thị trường bán lẻ hiện đại Việt Nam chỉ chiếm 20% trong tổng thị trường. Đánh giá về cơ hội kinh doanh tại Việt Nam, ông Nhân cho rằng dân số trẻ, mô hình bán lẻ hiện đại chưa có nhiều, nên được xem là cơ hội cho các nhà bán lẻ.
Đại diện Công ty Savills cho rằng so với các nước trong khu vực như Thái Lan, Malaysia thì nguồn cung diện tích trung tâm thương mại của Việt Nam còn rất thấp.
Trong khi đó Việt Nam luôn được đánh giá là thị trường bán lẻ hấp dẫn và các thương hiệu thời trang quốc tế sẽ tiếp tục vào Việt Nam trong thời gian tới khi nhiều dự án trung tâm thương mại ở khu vực trung tâm TPHCM đang xây dựng sẽ hoàn thành và đưa vào khai thác.

Source: http://www.thesaigontimes.vn/Home/kinhdoanh/thuongmai/75794/TPHCM-tang-manh-nguon-cung-mat-bang-ban-le.html

Những 'con cá mập' và cuộc chiến bán lẻ ở Việt Nam

Cuộc chiến bán lẻ đến hồi gay cấn khi chỉ trong nửa đầu tháng 3/2012, ba "con cá mập" lớn của nước ngoài, gồm: Takashimaya, Aeon và Temasek công bố các dự án đầu tư vào Việt Nam.

Như vậy, tính đến tháng 3/2012, đã có khoảng 20 tập đoàn bán lẻ hàng đầu của các nước đầu tư vào Việt Nam. Trong khi đó, tình hình kinh doanh của các nhà bán lẻ trong nước lại chưa hẳn đã xuôi chèo mát mái.

Ngoại xốc tới

Đầu tháng 3/2012, một "cá mập" trong làng bán lẻ thế giới - Takashimaya Singapore - cam kết thuê khoảng 15.000 mét vuông sàn bán lẻ tại 5 tầng của giai đoạn 2 dự án Saigon Centre. Lý do vào thị trường Việt Nam, theo bà Yoko Yasuda, Giám đốc điều hành Takashimaya Singapore, là thị trường bán lẻ Việt Nam đang bước vào một giai đoạn phát triển sôi động với nhóm người tiêu dùng có thu nhập trung bình ngày càng tăng.

Một nhà bán lẻ tên tuổi khác, Tập đoàn Aeon Nhật Bản, cũng chính thức tham gia hoạt động tại thị trường Việt Nam qua việc khai trương Công ty trách nhiệm hữu hạn Aeon Việt Nam vào ngày 2/3/2012. Dự kiến, tháng 9 tới, công ty này sẽ xây dựng Trung tâm thương mại Aeon - Tân Phú Celadon tại quận Tân Phú với vốn đầu tư khoảng 100 triệu USD. Ông Motoya Okada, Giám đốc điều hành của Aeon Group nhận định, Việt Nam đang thu hút nhiều nhà đầu tư nước ngoài và sẽ là một trong những trọng tâm phát triển của châu Á. Phân khúc khách hàng mà tập đoàn hướng tới là tầng lớp người dân có thu nhập trung bình. Dự kiến đến năm 2020, Aeon sẽ xây dựng khoảng 20 trung tâm bán lẻ nữa tại các vùng miền của Việt Nam. Còn Malaysia có dự án "đại siêu thị" (shopping mall) Platinum Plaza, do Tập đoàn WCT đầu tư với tổng vốn 600 triệu USD tại Bình Chánh.

Đáng lưu ý, nhiều nhà bán lẻ nước ngoài lựa chọn con đường hợp tác với doanh nghiệp trong nước. Bà Nguyễn Thị Tranh, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Saigon Co-op (SCID) cho biết, dự án khu trung tâm thương mại phức hợp có qui mô lớn nhất Việt Nam với diện tích rộng hơn 4ha vừa khởi công tại phường Tân Phong, Q7, TP.HCM là do SCID hợp tác với công ty đầu tư Mapletree (thành viên của Tập đoàn Temasek Holding) thực hiện nhằm khai thác nhu cầu mua sắm, ăn uống, nghỉ ngơi, giải trí của người dân TP.HCM cũng như người nước ngoài đang sinh sống tại thành phố này.

Tương tự, E-Mart - Tập đoàn bán lẻ lớn của Hàn Quốc - cũng đã vào Việt Nam thông qua việc thiết lập một liên doanh với Tập đoàn U&I của Việt Nam có trụ sở tại Bình Dương. Liên doanh E-Mart Việt Nam có vốn đầu tư ban đầu 80 triệu USD và có kế hoạch mở chuỗi 52 siêu thị đến năm 2020. Nhà bán lẻ Mitsukoshi Isetan Holdings (Nhật Bản) cũng đang tìm hiểu về việc phát triển chi nhánh ở Việt Nam. Nhìn lại thị trường bán lẻ, có thể thấy Việt Nam đã có hàng loạt siêu thị của các đại gia bán lẻ như: Big C, Metro Cash & Carry, Giant, Lottemart, Familymart, Daiso, Circle- K, Guardian…

Khai thác triệt để thị trường

E-Mart - nhà kinh doanh bán lẻ tổng hợp có thế mạnh về các mặt hàng thực phẩm và nông thủy sản tươi sống - ngay trong hợp tác ký kết ban đầu với đối tác trong nước, đã có kế hoạch đưa các mặt hàng tại Việt Nam vào hệ thống hơn 150 E-Mart ở các nước khác.

Tập đoàn Aeon khi vào Việt Nam cũng nhắm đến việc tạo điều kiện cho doanh nghiệp Nhật vào Việt Nam và thúc đẩy việc xuất khẩu hàng hóa của Việt Nam vào Nhật Bản. Ngay khi ra mắt thị trường Việt Nam, ông Nishitohge Yasuo, Tổng giám đốc Aeon Việt Nam đã cho biết, hơn 1/3 số mặt hàng trong 130 cửa hàng bán lẻ sẽ dành cho các thương hiệu của Nhật Bản. Việc khai thác đa chiều này đã được các tập đoàn nước ngoài vào Việt Nam trước đó thực hiện dưới nhiều hình thức. Tháng 9/2011, Metro Cash & Carry đã tổ chức Tuần lễ sản phẩm Đức để xây thương hiệu cho doanh nghiệp Đức tại Việt Nam. Trong năm 2011, Big C đã xuất khẩu khoảng 21 triệu USD các sản phẩm của Việt Nam ra nước ngoài, tăng khoảng 20% so với năm 2010. Trong đó, tăng mạnh nhất là các mặt hàng thực phẩm chế biến từ cá basa, tôm, gạo, cà phê, hoặc chế biến sẵn như tương ớt, mít sấy… với tổng cộng 165 sản phẩm của 19 nhà cung cấp, đạt kim ngạch 10 triệu USD. Kế đến là nhóm hàng vải sợi với khoảng 400 kiểu từ 11 nhà cung cấp, đạt 8 triệu USD. Và cuối cùng là hàng bách hóa với các sản phẩm hàng gia dụng, thủ công mỹ nghệ, trang trí nội thất…

Hệ thống Lotte Mart Hàn Quốc cũng đang khai thác thị trường theo hướng này. Cụ thể tại các siêu thị Hàn Quốc ở Q.7 và Q.11, TP.HCM, sản phẩm của doanh nghiệp Hàn Quốc luôn được chiếm vị trí ưu tiên trên quầy kệ. Cũng thông qua Lotte Mart, nhiều mặt hàng gia vị, thực phẩm chế biến, gia dụng, đồ dùng nhà bếp… của Hàn Quốc có cơ hội tiếp cận với người tiêu dùng và cũng từ đó tìm đường phân phối rộng hơn ra mạng lưới bán lẻ bên ngoài.

Ở chiều ngược lại, siêu thị Lotte Mart đã đưa hàng Việt Nam vào 97 siêu thị ở Hàn Quốc, chiếm khoảng 15% trong cơ cấu hàng nhập khẩu bày bán tại các siêu thị Lotte Mart Hàn Quốc. Dự kiến Lotte Mart sẽ tiếp tục đưa hàng Việt Nam sang 94 siêu thị tại Trung Quốc và 28 siêu thị tại Indonesia.

Những cuộc chia tay ngậm ngùi

Tuy nhiên, trong khi những nhà bán lẻ quốc tế đang hăng hái đổ bộ vào thị trường Việt Nam thì cũng có những siêu thị bán lẻ âm thầm đóng cửa. Cuối tháng 2/2012, Fivimart quận 7 đã đóng cửa siêu thị của mình, gây bất ngờ đối với một số nhà cung cấp. Nhưng đối với nhiều người trong giới kinh doanh bán lẻ, đây là điều sớm muộn cũng phải xảy ra, bởi trước đó hệ thống này đã lần lượt đóng cửa năm siêu thị của mình tại thị trường miền Nam. Nhiều người cho rằng, thất bại của Fivimart ở phía Nam có thể mang yếu tố vùng miền, vì hiện Fivimart tương đối thành công tại thị trường phía Bắc với 13 siêu thị. Tuy nhiên, một chuyên gia trong lĩnh vực bán lẻ cho rằng, mô hình hoạt động của siêu thị này mới là nguyên nhân chính. Fivimart đã lựa chọn phân khúc khách hàng có thu nhập trung bình khá và cao cấp nên phần nào hạn chế khách mua sắm. Đa số hàng hóa bày bán tại siêu thị là hàng nhập khẩu, phục vụ nhu cầu tiêu dùng cao cấp, tiện lợi hơn là thiết yếu. Trong khi phần lớn người dân tìm đến siêu thị hiện nay là để mua các mặt hàng thiết yếu, sau đó mới đến sắm sửa hàng cao cấp hơn. Thời gian gần đây, Fivimart phải chia sẻ thị phần với các siêu thị lân cận như: Lottemart, Citimart… trong khi chi phí thuê mặt bằng, nhân sự, kho bãi… tăng cao. Việc điều hành từ xa (Ban Giám đốc ở phía Bắc) cũng hạn chế phần nào tính cạnh tranh của siêu thị.

Co.op Mart với 56 siêu thị trải dài trên 32 tỉnh thành năm qua cũng đã phải đóng cửa 3 siêu thị. Ông Nguyễn Thành Nhân, Phó Tổng giám đốc Saigon Co.op cho biết, nguyên nhân chủ yếu là do bị lấy lại mặt bằng, nhưng cũng một phần do hoạt động không hiệu quả. Hiện nay cả ba siêu thị này đang làm thủ tục giải thể, tiến hành quyết toán thuế và các vấn đề liên quan. Ông Nhân cho hay, trước khi mở một điểm mới, siêu thị có hẳn một bộ phận khảo sát địa bàn, thu nhập thông tin thị trường, thói quen tiêu dùng của người dân… để từ đó có chiến lược cung ứng mặt hàng phù hợp, tuy nhiên cũng có trường hợp không thành công vì yếu tố khách quan…

Trước đó không lâu, siêu thị Hà Nội trên đường Phan Đăng Lưu (Q.Phú Nhuận) cũng phải nói lời chia tay với thị trường, còn siêu thị Satra Bàu Cát phải chuyển nhượng cho một nhà bán lẻ khác. Năm 2011 cũng chứng kiến không ít siêu thị mini ngậm ngùi đóng cửa, trả mặt bằng vì không chịu nổi chi phí, kinh doanh lỗ lã, đặc biệt là các siêu thị mở trong khu chung cư, tòa nhà cao tầng.

"Khéo co thì ấm"

Trong biểu đồ miêu tả các giai đoạn phát triển thị trường bán lẻ tại một quốc gia của Công ty A.T Keaney, thị trường bán lẻ Việt Nam hiện nằm trong giai đoạn phát triển "thịnh vượng". Ở "thời kỳ vàng" này, người tiêu dùng đang tìm kiếm, làm quen với những mô hình mua sắm mới và háo hức khám phá các nhãn hàng quốc tế. Các khu vực bán lẻ đang dần hình thành và quỹ mặt bằng để cho thuê bán lẻ còn dồi dào. Ông Trần Thanh Nhàn, Phó Tổng giám đốc Vinatexmart, rất lạc quan với tốc độ phát triển bình quân 67%/năm như hiện nay. Vinatexmart đang đẩy mạnh đàm phán thuê mặt bằng tại nhiều tỉnh, thành phố trên cả nước, nhắm vào phân khúc thu nhập thấp và trung bình. Tuy nhiên, trong bối cảnh quỹ đất thành phố ngày càng hẹp, rất khó tìm được một mặt bằng rộng hàng ngàn mét vuông, nên xu hướng phát triển sẽ đa dạng, không chỉ mở siêu thị lớn mà còn phát triển chuỗi cửa hàng tiện lợi, diện tích vừa phải. Còn ông Ngô Văn Hải, Phó Tổng giám đốc hệ thống Citimart cho rằng, yếu tố quyết định sự sống còn của một điểm bán hàng chính là vị trí và giá thuê. "Đầu tư siêu thị lớn cần nhiều vốn, thời gian thu hồi lâu, trong khi một siêu thị quy mô từ 800-1.000m2 vừa có thể đi sâu vào khu vực dân cư, chi phí cũng thấp", ông Hải chia sẻ. Citimart cũng đi theo mô hình thuê lại những mặt bằng có sẵn diện tích từ vài trăm đến trên 1.000m2 trong những chung cư, tòa nhà lớn. Hiện tại Citimart đã phát triển khoảng 30 điểm bán. Cuối tháng 3/2012, Citimart sẽ tiếp nhận lại mặt bằng từ siêu thị Welcome thuộc tập đoàn Dairy Farm (Singapore) để phát triển mạng lưới của mình.

Xuất phát từ nhận định người tiêu dùng Việt Nam thường vào siêu thị chọn mua hàng thiết yếu, giá rẻ sau đó mới chuyển sang sắm sửa vật dụng khác, siêu thị Co.opMart Cần Giờ vừa được khai trương có diện tích khu tự chọn không quá 500m2, phục vụ dân cư thu nhập thấp nên hàng hóa chủ yếu là hàng thiết yếu, gia dụng. Để tiết kiệm chi phí quản lý, các siêu thị nhỏ của Co.opMart hiện nay được ghép chung với siêu thị lớn cùng tuyến để chia sẻ nhân sự, nguồn hàng hóa, hỗ trợ dịch vụ hậu cần… "Muốn kinh doanh siêu thị hiệu quả phải đầu tư phát triển thành chuỗi, vì vậy mục tiêu quan trọng của các siêu thị bao giờ cũng là mở thêm bao nhiêu điểm bán trong năm tới. Nhưng đối với mô hình chuỗi thì phải đảm bảo ít nhất hai yếu tố: vốn và phương pháp quản trị tốt", ông Nguyễn Thành Nhân, Phó Tổng giám đốc Saigon Co.op đúc kết lại.

Source: http://vietstock.vn/ChannelID/761/Tin-tuc/217949-nhung-con-ca-map-va-cuoc-chien-ban-le-o-viet-nam.aspx